不動產服務業管理
1‧ 何謂不動產經紀業？
1‧ 指經營仲介或代銷業務之公司或商號。其仲介業務指的是不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。代銷業務指的是受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。
2‧ 如何辨識合法不動產經紀業者？
2‧ 不動產經紀業者應經主管機關許可，辦妥公司或商業登記，繳存營業保證金，及加入登記所在地之同業公會，並僱用具備經紀人員資格者從事業務。至於辨識方式得視經紀業者有無於營業處所張貼合法業者辨識標誌或揭示下列文件：
（一）經紀業許可文件。
（二）同業公會會員證書。
（三）不動產經紀人證書。
（四）報酬計收標準及收取方式。（僅經營代銷業務者免揭示）
3‧ 如何申請不動產經紀業許可？
3‧ 經營不動產經紀業者，應檢附下列文件向所在地直轄市或縣（市）主管機關申請許可：
（一）申請書一式二份。
（二）公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人名冊，及其身分證明文件影本。
（三）其他經中央主管機關規定之文件。
至於其他經中央主管機關規定之文件得逕向所在地直轄市或縣（市）主管機關查詢。
4‧ 政府對於非經紀業而經營仲介或代銷業務者如何予以處罰？
4‧ （一）非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關除應禁止其營業外，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。
（二）禁止其營業後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。
5‧ 何謂不動產經紀人員？
5‧ 指受僱於不動產經紀業之經紀人與經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。
6‧ 充任不動產經紀人員應具備那些條件？
6‧ 不動產經紀業為許可行業，業者不得聘僱未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務，其從業人員必需取得下列專業證書:
（一）欲充任不動產經紀人者，需經不動產經紀人考試及格並依不動產經紀業管理條例規定領有不動產經紀人證書。
（二）欲充任不動產經紀營業員者，需經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格，並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明。
7‧ 如何請領「不動產經紀人證書」？
7‧ 請領不動產經紀人證書時，應檢附下列文件，向戶籍所所在地之直轄市或縣（市）政府辦理。
（一）申請書。
（二）身分證明文件影本。
（三）本人最近1年內直
（四）不動產經紀人考試及格證書正本及其影本。
（五）1年以上經紀營業員經驗證明文件及其影本。
8‧ 如何請領「不動產經紀營業員證明」？
8‧ 內政部指定中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（地址：台北市中正區林森南路10號2樓之1，電話：02-23582535）辦理不動產經紀營業員登錄及證明核發事宜，請領不動產經紀營業員證明應檢附下列文件向該會申請辦理：
（一）不動產經紀營業員登錄證明申請書。
（二）國民身分證（外國人為護照及居留證）影本乙份。
（三）不動產經紀人考試及格證書及其影本或不動產經紀營業員專業訓練證明書及其影本。
（四）不動產經紀營業員登錄及證明費合計新臺幣三百元，通訊申請者得檢具郵政匯票（匯票請購單「受款人姓名」請填載受理機構、團體全銜）。
（五）其他證明文件。
9‧ 那些文件必需由不動產經紀人簽章？
9‧ 不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由不動產經紀業仲介或代銷者，下列文件應由該經紀業應指派不動產經紀人簽章:
（一）不動產出租、出售委託契約書。(經營代銷業務不適用)
（二）不動產承租、承購要約書。(經營代銷業務不適用)
（三）定金收據。
（四）不動產廣告稿。
（五）不動產說明書。
（六）不動產租賃、買賣契約書。
10‧ 營業保證金設置的目的及作用為何？
10‧ 不動產交易過程中，如因可歸責於經紀業之事由而不履行應盡之義務，或因經紀人員之故意或過失，侵害交易當事人之合法權益，消費者經常求助無門，為保障當事人權益，不動產經紀業管理條例中爰設有經紀業應繳存營業保證金之機制。
11‧ 經紀業應如何繳存營業保證金？
11‧ 一、繳存時機及受理單位：經紀業應於加入登記所在地同業公會前，向中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會或中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全聯會（目前尚未成立）繳存營業保證金。
二、繳存額度：
（一）經紀業設置營業處所在五處以下者，每一營業處所繳存新臺幣二十五萬元，逾五處營業處所者，每增加一營業處所，增繳新臺幣十萬元。
（二）每一營業處所設置經紀人人數逾五人者，每增加一人，增繳新臺幣三萬元。
（三）最高不得超過新臺幣1000萬元整。
（四）應繳存之營業保證金在新台幣500萬元以下者，應繳存現金或即期支票；總額超過新台幣 500萬元者，得就超過部分以金融機構提供之保證函擔保之。
12‧ 營業保證金如何保管及運用？
12‧ 經紀業應向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業商業同業公會全國聯合會繳存營業保證金，代銷業全國聯合會未成立前，應向仲介業全國聯合會繳存。該會並應於金融機構開設專戶儲存，並組成營業保證金基金管理委員會負責保管。其孳息部分得運用於健全不動產經紀制度。
13‧ 營業保證基金如何支付損害賠償？
13‧ 受害人取得對不動產經紀業或經紀人員之法院執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向仲介或代銷經紀商業同業公會全國聯合會請求代為賠償。
14‧ 政府對於拒繳保證金之業者如何予以處罰？
14‧ 經紀業未依規定繳存營業保證金，或繳存之金額低於規定額度經通知限期補足而未補足者，處予停業處分至其補足為止。其停止營業期間達一年者，廢止營業許可。
15‧ 不動產仲介業報酬有何規範？
15‧ 內政部８９年５月２日台（８９）內中地字第８９７９０８７號函訂定及８９年７月１９日台（８９）內中地字第８９７９５１７號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規定如下:
（一）不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。
（二）前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
（三）本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍，不包括「租賃」案件。
（四）不動產經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。
16‧ 不動產經紀業及經紀人員應該遵守那些的義務與責任？
16‧ 不動產經紀業及經紀人員應遵守下列執業規定:
（一）營業處所明顯之處應揭示證照書件。
（二）不得收取差價或其他報酬。
（三）廣告銷售內容應真實。
（四）重要交易文件應由經紀人簽章。
（五）製作不動產說明書提供解說。
（六）保守他人秘密。
（七）負損害賠償責任。
（八）不得拒絕主管機關進行業務檢查。
（九）加盟經營者應標明加盟店或加盟經營字樣。
（十）收受文件應掣給收據。
（十一）應遵守公會訂定之經紀業倫理規範。
17‧ 如何請領「地政士證書」，又請領證書有無時間限制？
17‧ （一）凡領有地政士考試及格證書或土地登記專業代理人考試或檢覈及格證書等資格證明文件者，填妥申請書，並備齊資格證明文件正本及影本、身分證明文件影本及新臺幣1千元郵政匯票乙張，郵寄內政部中部辦公室（地址：台中市408南屯區黎明路2段503號）；至所須之申請書可在本網站下載。
（二）地政士法施行前，領有直轄市、縣（市）政府核發土地代書人合格證明或代理他人申辦土地登記案件專業人員登記卡，而未申領土地登記專業代理人證書者，應於本法施行後1年內（即
18‧ 地政士法施行後，原領有土地登記專業代理人證書，是否須換發地政士證書？
18‧ 依地政士法第4條第2項規定，本法施行前，依法領有土地登記專業代理人證書者，仍得充任地政士。故原領有之土地登記專業代理人證書仍然有效，不必換發地政士證書。
19‧ 如何請領地政士開業執照？
19‧ 已領有內政部核發地政士（土地登記專業代理人）證書者，如欲辦理開業，應檢附下列文件，向事務所所在地直轄市或縣（市）主管機關申請登記及發給開業執照：
（一）申請書。
（二）地政士或土地登記專業代理人證書及其影本。
（三）身分證明文件影本。
（四）本人最近1年內2吋半身照片2張。
20‧ 合法之地政士應具備那些條件？
20‧ 合法之地政士，應經地政士考試及格，領有地政士證書及開業執照並加入地政士公會後，才可掛牌執行業務，亦即地政士應具備下列條件始可執業：
（一）領有考試院核發地政士（土地登記專業代理人）考試及格證書。
（二）領有內政部核發之地政士（土地登記專業代理人）證書。
（三）領有直轄市或縣（市）政府核發之地政士開業執照。
（四）加入該管直轄市或縣（市）地政士公會之會員。
（五）除此之外，地政士的開業執照有效期限4年，期滿前應修滿30個小時專業訓練課程並換發執照，方可再執業4年，以保持對消費者服務品質之最佳狀態。
21‧ 地政士得執行那些業務？
21‧ （一）代理申請土地登記事項。
（二）代理申請土地測量事項。
（三）代理申請與土地登記有關之稅務事項。
（四）代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
（五）代理申請土地法規規定之提存事項。
（六）代理撰擬不動產契約或協議事項。
（七）不動產契約或協議之簽證。
（八）代理其他與地政業務有關事項。
22‧ 何謂不動產經紀業？
22‧ 指經營仲介或代銷業務之公司或商號。其仲介業務指不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。代銷業務指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。
23‧ 地政士及不動產經紀人考試通過取得証照後，申請執照有無有效期限之限制?
23‧ (一)政士法第8條第1項規定：「開業執照有效期限為4年，期滿前，地政士應檢附其於4年內在中央主管機關認可之機關 (構) 、學校、團體完成專業訓練30個小時以上或與專業訓練相當之證明文件，向直轄市或縣 (市) 主管機關辦理換發開業執照。屆期未換照者，應備具申請書，並檢附最近4年內完成專業訓練30個小時以上或與專業訓練相當之證明文件，依前條規定，重行申領開業執照。」。
(二)另不動產經紀業管理條例第15條第1項規定：「前條第1項經紀人證書有效期限為4年，期滿時，經紀人應檢附其於4年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練30個小時以上之證明文件，向直轄市或縣 (市) 政府辦理換證。」，上開規定係指考試及格後，因執業需要所請領之地政士開業執照或經紀人證書而言；至台端所提考試通過取得考試及格證書部分，尚無有效期限之規定。
24‧ 不動產估價師法第四十四條中公司或商號於.......應辦理解散或變更登記....., 請釋疑義?其變更登記係指公司或商號應變更其名稱或是不用變更名稱僅變更營業項目即可
24‧ 按不動產估價師法立法後，為避免現有估價業者驟然失其業務，爰於不動產估價師法第四十四條中規定有五年緩衝期，五年期滿公司或商號應辦理解散或變更登記停止經營是項業務。因此公司或商號不是辦理解散，就是應變更登記停止經營是項業務。公司或商號名稱亦不應維持不動產鑑定稱號，以免與不動產估價師事務所產生混淆。
25‧ 律師可否申請地政士證書？可否代辦土地登記之事務？
25‧ (一)依地政士法第5條規定：「經地政士考試及格者，得檢具申請書及資格證明文件，向中央主管機關申請核發地政士證書。」。準此，經律師考試及格者，自不得依該規定申請核發地政士證書。
(二)查律師法第20條第2項規定：「律師得辦理商標、專利、工商登記、土地登記及其他依法得代理之事務。」；另依本部
26‧ 請問依不動產估價師法申請開業證書，應備文件第三項「實際從事不動產估價業務達二年以上之估價經驗證明文件及其影本」其中「估價經驗證明文件」所指為何？例如：1.服務公司所開立證明2.經公證之服務證明書3.扣繳憑單4.都要或其他
26‧ 查不動產估價經驗認定標準第3條：「前條所定估價經驗之證明文件如下：一、在機關、公營機構服務者，繳驗該機關（構）載明任職職位或實際工作之服務證明書。二、在開業不動產估價師事務所或登記有案之民營機構服務者，繳驗該事務所或機構之登記證件及其出具載明任職工作性質之服務證明書。三、符合本法第四十四條第二項得應不動產估價師特種考試資格者，繳驗中央主管機關審查合格證明文件。」，已有明定。
27‧ 消費者透過仲介公司買賣或租賃房屋，應如何支付佣金？
27‧ 民眾委託仲介業者買賣房屋時，於簽約時應先了解其報酬計收標準，以免吃虧。依內政部規定之報酬計收標準如下：
一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。
二、前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
三、本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍，不包括「租賃」案件。
四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。
28‧ 消費者如何判斷不動產仲介公司的好壞？
28‧ 一、查看不動產仲介業之相關證照：
合法仲介公司應領有政府核發的許可證明文件、公司執照（含營利事業登記證）及經紀人證照。
二、打聽不動產經紀業信譽：
委託之前，可透過親友介紹或打聽信譽良好的仲介公司。
三、查證估價是否合理：
為防止仲介公司不合理的定價而造成滯銷或回殺等現象，委託之前除請仲介公司提供市場行情外，不妨自己打聽附近行情或請估價師估價，再決定委託價格。
四、審閱契約是否公平：
賣方簽訂委託銷售契約之前，或買方簽定要約書、斡旋書之前，務必善用「契約審閱權」，詳細了解服務內容、報酬比例、支付方式等契約條款。
五、服務報酬是否透明化：
為避免不肖仲介業者於成交後，要求鉅額仲介報酬，不動產經紀業管理條例規定，仲介經紀業應揭示報酬標準。
29‧ 不動產仲介公司服務項目有哪些？
29‧ 一、產權調查
二、製作不動產說明書
三、房屋促銷活動
四、居間說明與斡旋
五、協助辦理移轉登記及貸款手續
六、協助點交
30‧ 什麼是「代銷業」？
30‧ 指受起造人或建築業的委託，負責企劃並代理銷售不動產業務的公司或商號。換句話說，代銷公司或商號，係負責為建商或地主代為銷售預售屋或整批成屋。
31‧ 消費者如何避免發生購屋糾紛？
31‧ 一、消費者須就自己的經濟能力選購房屋。
二、看房子時要冷靜，不要受現場賣屋人的言辭或其他因素影響。
三、在付出定金前，應到地政機關及工務機關查閱相關資料。
四、訂約要與所有權人簽訂。
五、請仲介公司將坪數、單價、總價等以文字敘明。
六、訂立買賣契約時，有關稅費及付款方式等應在契約書上註明。
32‧ 何謂夾層屋？
32‧ 在樓層高度較高的樓層當中，再設置局部的樓層，亦即原有一層樓，加上夾層後變成兩層，此即一樓層俗稱的夾層屋。建築物如施作夾層，應於申請建造執照時，即提出申請，並須經審查許可。倘建築物「夾層」未經申請合格並計入容積率範圍，而購屋者於建商取得建物使用執照交屋後，始以2次施工方式加蓋夾層，有可能違反建築法規定，而遭受拆除之虞。
33‧ 選購房屋時應考量的因素？
33‧ 一、成屋交易資金龐大，看房屋時要冷靜，應注意房屋有否瑕疵，若有，如何改善。購買時家人的意願、附近交通、治安、有無公害等，及購買後之使用目的、日後貸款如何支付等都應慎重考慮。決定購買時最好有一段緩衝時間，多看幾次且不同時段去看並做多方面比較，免得貿然付出定金後才發現房屋缺失，或不合乎自己或家人使用，而受損失。
二、與賣方或不動產服務業者交易，不要輕易有口頭保證、約定或答應等情事，凡事均應要求記載於書面文件內，並經雙方簽章確定，免得日後空口無憑產生糾紛。
三、若是透過不動產經紀業購買房屋，應請業者提供不動產說明書，以供核對。
四、內政部訂有「成屋買賣契約書範本」供社會大眾參考，簽約前，可先查看其內容與契約條款之相異度，並請業者或賣方說明。
34‧ 何謂「契約審閱權」？
34‧ 契約審閱權指「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」（消保法第11條之1），又依內政部頒布的「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「屋買賣契約書範本」規定，企業經營者應給予消費者至少5天以上的契約審閱期；「不動產委託銷售契約書範本」、「房屋委託租貸契約書範本」、「房屋租貸契約書範本」規定，企業經營者應給予消費者至少3天以上的契約審閱期。
35‧ 何謂「定金」？
35‧ 定金，是契約當事人的一方，為確保契約的履行為目的，所交付他方的金錢或其他代替物的從契約（買賣契約本身即為主契約）。定金是以主契約存在為前提，故民法第二四八條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」且須於主契約履行前，交付他方的金錢或其他代替物始能成立，所以定金契約為要物契約（必須支付金錢或代替物）。
36‧ 支付定金後，反悔不想履行簽訂買賣契約，是否可要求退還?
36‧ 依民法第248條規定，訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。
是否可以要求定金退還依民法第249條規定，定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
37‧ 不動產經紀營業員經驗如何認定？
37‧ 經不動產經紀人考試及格者，應具備一年以上經紀營業員經驗，始得向直轄巿或縣（巿）政府請領經紀人證書。前項經紀營業員經驗，依下列情形之一認定︰
(一)取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明。
(二)本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明。
38‧ 請問:依不動產估價經驗認定標準第3條：「...二、在開業不動產估價師事務所或登記有案之民營機構服務者，繳驗該事務所或機構之登記證件及其出具載明任職工作性質之服務證明書...」，如之前服務2年多之估價師事務所現已關閉無營業，而今年考取估價師證照，要申請開業，要如何提出已關閉之事務所或機構之登記證件?有其他文件可替代嗎?
38‧ 申請不動產估價師開業登記應依不動產估價經驗認定標準第3條第2款出具之估價經驗證明文件中，倘因前任職之不動產估價師事務所或機構已關閉無營業，至無法提出其登記證件時，得於申請書中敘明原因，依個案由受理之直轄市、縣（市）主管機關向有關機關、團體查證。
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